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Nutzer II: Private Nutzung

Wichtig für die Entwicklung der Nutzungskonzepte ist zunächst die jeweilige Ausgangslage: Ist bereits ein (Mit-)Nutzer gefunden worden, mit dem man gemeinsam eine neue Nutzung planen kann, oder ist noch kein Interessent und keine entsprechende Nutzung bekannt? Im zweiten Fall muss für den Standort, sein soziales Umfeld und das jeweilige Gebäude eine breiter angelegte Untersuchung zu möglichen Nutzungen und Nutzern erarbeitet werden („Machbarkeitsstudie“).

Vor einem endgültigen Verkauf von kirchlichen Gebäuden oder Grundstücken sollte immer die Möglichkeit einer Vergabe in Erbpacht überprüft werden, um nachfolgenden Generationen in den Kirchengemeinden noch einmal neue Entscheidungsoptionen über den Immobilienbestand zu bieten. Erträge aus Vermietung oder Verpachtung leisten langfristig Beiträge, um die Haushalte der Kirchengemeinden konsolidieren zu können. Darüber hinaus können durch Vermietung oder Verpachtung bessere Einflussmöglichkeiten auf die Nutzung erzielt werden, sie sind allerdings von der Qualität der Lage und einer professionellen Begleitung durch eigenes Personal abhängig.

Für den Fall von Verkäufen an Dritte sollten vertragliche Vereinbarungen mit Planungs- und Baugeboten sowie Rückfallklauseln bei Nichterfüllung oder Vorkaufrechten bei Weiterverkäufen getroffen werden, um Spekulation und Verfall auszuschließen. Bei einer völligen Privatisierung von Kirchengebäuden müssen längerfristige Nutzungsperspektiven mitgedacht werden, die spätere nochmalige Eigentümerwechsel einschließen. In jedem Fall sollten weitere Vorkehrungen getroffen werden, um langfristig imageschädigende Nutzungen zu vermeiden (z. B. durch entsprechende Eintragungen im Grundbuch: Kirchenfeindlichkeitsklausel“). Entsprechende Empfehlungen erhalten Sie bei dem zuständigen (Erz-)Bistum oder der zuständigen Landeskirche.

Für viele Umnutzungen oder Teilumnutzungen werden Investoren als Partner und Umsetzer gesucht. Diese können ebenfalls aus dem kirchlichen Umfeld kommen – wie Caritas, Diakonie, Malteser, Johanniter, kirchliche Wohnungsbaugesellschaften und kirchliche Verwaltungen – oder kommunale und externe Interessenten sein (bspw. für besondere Wohn- und Pflegeeinrichtungen, Hospize, Kindertagesstätten, Schulen und Hochschulen etc.). Öffentliche und kirchennahe Institutionen sind vertrauenswürdige Partner für Um- und Teilumnutzungen, da hier nicht mit späteren imageschädigenden Nachnutzungen zu rechnen ist und ggf. aus der neuen Nutzung Impulse für das Gemeindeleben entstehen können.

Private Nutzer mit eigenen Nutzungsideen können ebenfalls Interesse an Kirchengebäuden haben (bspw. für Gastronomie, Kunstgalerie, Ausstellungsräume, Büro etc.). Hierbei kann der Suchaufwand allerdings relativ hoch sein, da eine private Nutzung die zum Teil relativ hohen Aufwendungen für Umbau und Betrieb der Gebäude refinanzieren muss.

Klassische Projektentwickler, Investoren und Bestandshalter haben an Kirchengebäuden wegen des eher hohen Finanz-, Planungs- und Kommunikationsaufwandes weniger Interesse. Inzwischen gibt es allerdings auf Denkmalentwicklung spezialisierte Projektentwickler, die mit diesen Sonderfällen der Immobilienentwicklung umgehen können. Eine erhebliche Schwierigkeit besteht für die Kirchengemeinden darin, die passenden Entwickler und Investoren zu finden und deren Vertrauenswürdigkeit abzuschätzen. Hierbei können die Bauabteilungen der (Erz-)Bistümer und Landeskirchen oder die Planungsverantwortlichen der Kommunen helfen.

Für offene Planungsprozesse ist es wichtig, die Untersuchungen nicht zu früh auf eine gewünschte Nutzung zu verengen. Auch im Fall der planerischen Untersuchung von konkreten Nutzungsideen eines Interessenten oder einer Eigennutzungsidee sollten weiterhin auch alternative Nutzungsmöglichkeiten in die Überlegungen mit einbezogen werden. Nach einem etwaigen Absprung von Erstinteressenten oder einer nicht zustande gekommenen Finanzierung für eine Nutzungsidee stehen somit Grundlagen für die Suche nach weiteren Nutzungsmöglichkeiten und Umsetzungspartnern zur Verfügung.

JB