Ziel von Phase II.1-3:
Erarbeiten einer inhaltlich, städtebaulich, architektonisch, bautechnisch und wirtschaftlich tragfähigen Konzeption als Vorbereitung für die Findung von Umsetzungskonzepten, Mitnutzungspartnern, Interessenten und Nutzern, (Mit-)Investoren sowie die weitere Bauplanung.
Phase II.1: Grundlagen- und Bestandsermittlung
a) Konzept für langfristige zukünftige Gemeindearbeit (sofern noch nicht erarbeitet: vgl. Voraussetzungen)
- Inhaltliche Arbeitsschwerpunkte und Standortüberlegungen:
Verkündigung, pastorale, diakonische und kulturelle Arbeit;
Umfang und Inhalte von hauptamtlicher und ehrenamtlicher Arbeit;
mögliche Fusionen, Kooperationen mit Nachbargemeinden und
ökumenische Zusammenarbeit mit anderen Konfessionen/Glaubensgemeinschaften.
b) Liegenschaftsdaten: Grundstück, Gebäude und Ausstattung
- Zusammenstellung vorhandener Bestandsunterlagen:
Baugeschichte, Pläne (Baugenehmigung, Baupläne etc.), Gebäudedaten (insbesondere Flächen), Gebäudeanalyse, Gebäudezustandsgutachten, Wertgutachten, Inventarisation, (künstlerische) Ausstattung etc. - Prüfung des Bauzustandes, Ermittlung von Sanierungsbedarf und der laufenden Kosten (sofern nicht bereits in einer Gebäudeanalyse ermittelt): Gebäudestruktur
(Tragstruktur, Außenwände, Dach, Fenster etc.) und technische Ausrüstung (Elektro- und Wasserleitungen, Heizung etc.). - Analyse der Denkmaleigenschaft: Stehen das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz, gegebenenfalls auch die Ausstattung? Oder hat das Gebäude einen Denkmalwert und wird voraussichtlich mittelfristig unter Denkmalschutz gestellt? Oder handelt es sich um „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“?
- Ermittlung der Urheberrechtslage: der/die ursprüngliche/r Architekt/in, Künstler/in und seine/ihre Erben, da das Urheberrecht erst 70 Jahre nach dem Tod desjenigen/derjenigen erlischt (§ 70 UrhG).
- Bauplanungsrechtliche Situation:
Bei Veränderungen des Gebäudes und/oder der Nutzung:
politischer Planungsbedarf mit Flächennutzungsplan, Bebauungsplan oder Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB;
Auswirkungen einer erweiterten Nutzung oder Umnutzung durch Verordnungen: bspw. Flächenbedarf durch Stellplatzsatzungen, ggf. weitere Vorgaben. Zu diesen Themen ist die Beratung durch Planungsverantwortliche der jeweiligen Kommune erforderlich.
c) Standortanalysen
- Lage des Standortes und Nutzungen im Umfeld:
mögliche Nutzungspartner, Nutzungsinteressen und Synergien;
Image und Attraktivität, Lagequalität, Verkehrsanbindung. - Stadtteiluntersuchung zu baulicher Struktur, sozialer Situation, Entwicklungsprognosen:
Haushalts-, Alters-, Bevölkerungsstruktur; demografische Entwicklung;
(soziale) Nachfragestruktur im Einzugsgebiet;
Bedarfsanalyse für verschiedene Nutzungen.
Phase II.2: Ideensammlung, Zielvorgaben, Öffentlichkeitsarbeit
a) Öffentlichkeitsarbeit, Beteiligung
- Einleitung und (interne oder externe) Moderation eines Diskussionsprozesses in der Kirchengemeinde:
Darstellung und Erläuterung der Handlungsnotwendigkeit;
Diskussion und Bearbeitung von Zielvorstellungen und Ideen;
Suche nach Unterstützung und Beteiligung am Prozess und/oder an der Maßnahme. - Beteiligung im Umfeld:
Bürgergemeinde, Kommunalpolitik, kommunale Verwaltung (Stadtplanung, Sozialplanung, Denkmalpflege etc.), Vereine und Initiativen, Institutionen und Einrichtungen im Umfeld
(Hoch-/Schulen, Firmen, soziale und/oder kulturelle Einrichtungen etc.). - Mögliche Aktionen:
Fragebogenaktion, Führungen, Ideenbörse, Workshop, Zukunftswerkstatt etc.
b) Bearbeitung Konsense – Dissense
- Auswertung, Darstellung und Vermittlung der Ergebnisse mit der Projektgruppe:
Herausarbeiten von Konsensen und Dissensen, Behandlung der Dissense. - Überprüfung, Bearbeitung und ggf. Änderung:
Zielvorgaben bzw. Ausschlüsse, Ideensammlung;
Weiterentwicklung der Aufgabenstellung.
Phase II.3: Programmentwicklung
a) Machbarkeitsstudie
- Erstellung einer allgemeinen Machbarkeitsstudie für mehrere mögliche Nutzungen oder einer an bereits ermittelten konkreten Interessen orientierten Planung (mit Untersuchung weiterer Möglichkeiten für den Fall ihrer Nichtrealisierung).
- Konkretere Klärung von Grundstücksreserven und Gebäudepotenzialen:
Überprüfung von möglichen Quersubventionen aus der Nutzung von vorhandenen Grundstückspotenzialen (Nachverdichtung) für den Erhalt einer Kirche (Beratung durch die Kommune). - Überprüfung grundsätzlicher baulicher und planungsrechtlicher Gesichtspunkte in Bezug auf die untersuchten möglichen Nutzungen:
Bauplanungsrecht, mögliche bauliche Dichte, Abstandsflächen, Denkmalschutz, Statik, Brandschutz, Sonderbauverordnung (SBauVO): Versammlungsstätten, Brandschutzbestimmungen, Stellplatzsatzungen, Energieeinsparverordnung;
ggf. weitere Vorgaben.
b) Wirtschaftlichkeit
- Prüfung der Wirtschaftlichkeit von Nutzungskonzepten und Baumaßnahmen,
überschlägige Kostenschätzung (Gegenüberstellung Erhalt und Teil-/Umnutzung – Teil-/Abriss und Neubau). - Ermittlung und Darstellung passender Fördermöglichkeiten und Finanzierungskonzepte zu konkreten Nutzungsideen.
- Darlegung und Bewertung von Vermarktungsmöglichkeiten ggf. mit Ausschlüssen.
c) Exposé
- Erstellung eines Exposés zur Suche nach (Mit-)Nutzern.
d) Weiteres Konzept, Nutzersuche
- Erarbeiten eines Konzepts zu weiteren Planungsschritten
und zur (Mit-)Nutzer-/Investorensuche.
Phase II.4: Konkretisierung der Planung
Ziel von Phase II.4:
Vorliegen eines realisierbaren Planungskonzepts mit einer tragfähigen Finanzierung eines Nutzers/Betreibers oder eines Planungskonzepts zur Eigennutzung, mit einer Entscheidung zur Entwicklungsform.
a) Entwicklungsform, Planungs- und Vermarktungswege
- Diskussion und Entscheidung der Entwicklungsform:
Eigenregie der Gemeinde, Kooperation mit Partnern, Verpachtung in Erbpacht, Verkauf;
vertragliche Bestimmungen zur Erschwerung imageschädigender Entwicklungen:
Nutzungsausschlüsse, Baugebote, Rückfallklauseln, Vorkaufsrechte bei Weiterverkauf. - Diskussion und Entscheidung zu verschiedenen Planungs- und Vermarktungswegen:
Realisierungswettbewerb (ggf. mit Ideenteil), Mehrfachbeauftragung (ggf. mit Workshopverfahren), Investorenwettbewerb, Investorensuche etc. - Einigung über weiteres Vorgehen zur Sicherung der Umsetzung und Projektqualität.
b) Durchführung des ausgewählten Vorgehens
- Auswertung und Bewertung von Konzepten und Angeboten je nach Art des Vorgehens (mindestens Skizzenentwürfe und Investitionsangebote) mit Empfehlungen der Projektgruppe.
c) Entscheidung umzusetzendes Konzept, weiteres Vorgehen
- Entscheidung über das umzusetzende Konzept und weitere Vorgehen durch die Entscheidungsgremien der Kirchengemeinden.
Abstimmung mit den übergeordneten kirchlichen Körperschaften (Genehmigung).
Mögliche Gesamtdauer der Untersuchung (PhaseII.1–4): ca. 30 Wochen, zzgl. ca. 10 Wochen Vorbereitungsphase (konfliktarm, netto: ohne Ferien, Feiertagspausen etc.).
Jörg Beste, synergon Köln