Themen

Phase II: Entwicklungsprozess

Ziel von Phase II.1-3:

Erarbeiten einer inhaltlich, städtebaulich, architektonisch, bautechnisch und wirtschaftlich tragfähigen Konzeption als Vorbereitung für die Findung von Umsetzungskonzepten, Mitnutzungspartnern, Interessenten und Nutzern, (Mit-)Investoren sowie die weitere Bauplanung.

Phase II.1: Grundlagen- und Bestandsermittlung

a) Konzept für langfristige zukünftige Gemeindearbeit (sofern noch nicht erarbeitet: vgl. Voraussetzungen)

  • Inhaltliche Arbeitsschwerpunkte und Standortüberlegungen:
    Verkündigung, pastorale, diakonische und kulturelle Arbeit;
    Umfang und Inhalte von hauptamtlicher und ehrenamtlicher Arbeit;
    mögliche Fusionen, Kooperationen mit Nachbargemeinden und
    ökumenische Zusammenarbeit mit anderen Konfessionen/Glaubensgemeinschaften.

b) Liegenschaftsdaten: Grundstück, Gebäude und Ausstattung

  • Zusammenstellung vorhandener Bestandsunterlagen:
    Baugeschichte, Pläne (Baugenehmigung, Baupläne etc.), Gebäudedaten (insbesondere Flächen), Gebäudeanalyse, Gebäudezustandsgutachten, Wertgutachten, Inventarisation, (künstlerische) Ausstattung etc.
  • Prüfung des Bauzustandes, Ermittlung von Sanierungsbedarf und der laufenden Kosten (sofern nicht bereits in einer Gebäudeanalyse ermittelt): Gebäudestruktur
    (Tragstruktur, Außenwände, Dach, Fenster etc.) und technische Ausrüstung (Elektro- und Wasserleitungen, Heizung etc.).
  • Analyse der Denkmaleigenschaft: Stehen das Gebäude oder Teile davon unter Schutz? Wie weitreichend ist der Denkmalschutz, was ist ggf. veränderbar? Falls noch nicht geschützt: Ist das Gebäude denkmalwert und mittelfristig mit einer Unterschutzstellung zu rechnen? Oder handelt es sich um „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“?
    Ermittlung der Urheberrechtslage: der/die ursprüngliche/r Architekt/in, Künstler/in und seine/ihre Erben.
  • Bauplanungsrechtliche Situation:
    Bei Veränderungen des Gebäudes und/oder der Nutzung:
    politischer Planungsbedarf mit Flächennutzungsplan, Bebauungsplan oder Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB;
    Auswirkungen einer erweiterten Nutzung oder Umnutzung durch Verordnungen: bspw. Flächenbedarf durch Stellplatzsatzungen, ggf. weitere Vorgaben. Zu diesen Themen ist die Beratung durch Planungsverantwortliche der jeweiligen Kommune erforderlich.

c) Standortanalysen

  • Lage des Standortes und Nutzungen im Umfeld:
    mögliche Nutzungspartner, Nutzungsinteressen und Synergien;
    Image und Attraktivität, Lagequalität, Verkehrsanbindung.
  • Stadtteiluntersuchung zu baulicher Struktur, sozialer Situation, Entwicklungsprognosen:
    Haushalts-, Alters-, Bevölkerungsstruktur; demografische Entwicklung;
    (soziale) Nachfragestruktur im Einzugsgebiet;
    Bedarfsanalyse für verschiedene Nutzungen.

Phase II.2: Ideensammlung, Zielvorgaben, Öffentlichkeitsarbeit

a) Öffentlichkeitsarbeit, Beteiligung

  • Einleitung und (interne oder externe) Moderation eines Diskussionsprozesses in der Kirchengemeinde:
    Darstellung und Erläuterung der Handlungsnotwendigkeit;
    Diskussion und Bearbeitung von Zielvorstellungen und Ideen;
    Suche nach Unterstützung und Beteiligung am Prozess und/oder an der Maßnahme.
  • Beteiligung im Umfeld:
    Bürgergemeinde, Kommunalpolitik, kommunale Verwaltung (Stadtplanung, Sozialplanung, Denkmalpflege etc.), Vereine und Initiativen, Institutionen und Einrichtungen im Umfeld
    (Hoch-/Schulen, Firmen, soziale und/oder kulturelle Einrichtungen etc.).
  • Mögliche Aktionen:
    Fragebogenaktion, Führungen, Ideenbörse, Workshop, Zukunftswerkstatt etc.

b) Bearbeitung Konsense – Dissense

  • Auswertung, Darstellung und Vermittlung der Ergebnisse mit der Projektgruppe:
    Herausarbeiten von Konsensen und Dissensen, Behandlung der Dissense.
  • Überprüfung, Bearbeitung und ggf. Änderung:
    Zielvorgaben bzw. Ausschlüsse, Ideensammlung;
    Weiterentwicklung der Aufgabenstellung.

Phase II.3: Programmentwicklung

a) Machbarkeitsstudie

  • Erstellung einer allgemeinen Machbarkeitsstudie für mehrere mögliche Nutzungen oder einer an bereits ermittelten konkreten Interessen orientierten Planung (mit Untersuchung weiterer Möglichkeiten für den Fall ihrer Nichtrealisierung).
  • Konkretere Klärung von Grundstücksreserven und Gebäudepotenzialen:
    Überprüfung von möglichen Quersubventionen aus der Nutzung von vorhandenen Grundstückspotenzialen (Nachverdichtung) für den Erhalt einer Kirche (Beratung durch die Kommune).
  • Überprüfung grundsätzlicher baulicher und planungsrechtlicher Gesichtspunkte in Bezug auf die untersuchten möglichen Nutzungen:
    Bauplanungsrecht, mögliche bauliche Dichte, Abstandsflächen, Denkmalschutz, Statik, Brandschutz, Sonderbauverordnung (SBauVO): Versammlungsstätten, Brandschutzbestimmungen, Stellplatzsatzungen, Energieeinsparverordnung;
    ggf. weitere Vorgaben.

b) Wirtschaftlichkeit

  • Prüfung der Wirtschaftlichkeit von Nutzungskonzepten und Baumaßnahmen,
    überschlägige Kostenschätzung (Gegenüberstellung Erhalt und Teil-/Umnutzung – Teil-/Abriss und Neubau).
  • Ermittlung und Darstellung passender Fördermöglichkeiten und Finanzierungskonzepte zu konkreten Nutzungsideen.
  • Darlegung und Bewertung von Vermarktungsmöglichkeiten ggf. mit Ausschlüssen.

c) Exposé

  • Erstellung eines Exposés zur Suche nach (Mit-)Nutzern.

d) Weiteres Konzept, Nutzersuche  

  • Erarbeiten eines Konzepts zu weiteren Planungsschritten
    und zur (Mit-)Nutzer-/Investorensuche.

Phase II.4: Konkretisierung der Planung

Ziel von Phase II.4:

Vorliegen eines realisierbaren Planungskonzepts mit einer tragfähigen Finanzierung eines Nutzers/Betreibers oder eines Planungskonzepts zur Eigennutzung, mit einer Entscheidung zur Entwicklungsform.

a) Entwicklungsform, Planungs- und Vermarktungswege

  • Diskussion und Entscheidung der Entwicklungsform:
    Eigenregie der Gemeinde, Kooperation mit Partnern, Verpachtung in Erbpacht, Verkauf;
    vertragliche Bestimmungen zur Erschwerung imageschädigender Entwicklungen:
    Nutzungsausschlüsse, Baugebote, Rückfallklauseln, Vorkaufsrechte bei Weiterverkauf.
  • Diskussion und Entscheidung zu verschiedenen Planungs- und Vermarktungswegen:
    Realisierungswettbewerb (ggf. mit Ideenteil), Mehrfachbeauftragung (ggf. mit Workshopverfahren), Investorenwettbewerb, Investorensuche etc.
  • Einigung über weiteres Vorgehen zur Sicherung der Umsetzung und Projektqualität.

b) Durchführung des ausgewählten Vorgehens

  • Auswertung und Bewertung von Konzepten und Angeboten je nach Art des Vorgehens (mindestens Skizzenentwürfe und Investitionsangebote) mit Empfehlungen der Projektgruppe.

c) Entscheidung umzusetzendes Konzept, weiteres Vorgehen

  • Entscheidung über das umzusetzende Konzept und weitere Vorgehen durch die Entscheidungsgremien der Kirchengemeinden.
    Abstimmung mit den übergeordneten kirchlichen Körperschaften (Genehmigung).

 

Mögliche Gesamtdauer der Untersuchung (PhaseII.1–4): ca. 30 Wochen, zzgl. ca. 10 Wochen Vorbereitungsphase (konfliktarm, netto: ohne Ferien, Feiertagspausen etc.).

JB