Im Rahmen der Umnutzung eines Kirchengebäudes sehen sich die Verantwortlichen in der Regel mit der Frage eines adäquaten Verkehrswertes für das Sakralgebäude bzw. für das zugehörige Grundstück konfrontiert. Dies stellt sowohl die veräußernden Gemeinden als auch die Kaufinteressenten regelmäßig vor große Herausforderungen. Da die Anschaffungs- und Herstellkosten historischer Kirchengebäude zuweilen nicht sachgerecht ermittelbar sind und die Sakralgebäude bislang oft als unveräußerlich galten, wurden diese in den Bilanzen der (Erz-)Bistümer und Landeskirchen häufig mit einem ideellen (Erinnerungs-)Wert veranschlagt. Daher gestaltet es sich zumeist schwierig, einen angemessenen Wert für ein Sakralgebäude zu bestimmen.
Da sich der ideelle Wert eines Kirchengebäudes oft nicht schätzen lässt, kann im Falle einer Umnutzung und Veräußerung eines Kirchengebäudes und der damit einhergehenden Verkehrswertermittlung nur auf die vorhandene Bausubstanz und den Grundstückswert (Sachwertverfahren) oder auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen werden. Bei Aufgabe der sakralen Nutzungsart wird sich üblicherweise auf das Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zukünftigen Nutzung berufen.
Sakralbauten sind jedoch wegen ihrer geringen Drittverwendungsfähigkeit und des nicht gegebenen bzw. eingeschränkten Marktes als Spezialimmobilien zu bezeichnen. Dabei ist zu beachten, dass die bewährten Bewertungsverfahren in Deutschland meistens nur begrenzt bzw. unter Einbeziehung individueller Anpassungen angewendet werden können.
Bei einer Bewertung der vorhandenen Bausubstanz müssen in der Regel folgende Aspekte Beachtung finden:
- Oft liegen Baumängel aufgrund des Alters, Investitionsstaus oder Leerstands vor, welche im Rahmen der Wertermittlung zu hohen Einbußen führen können.
- Besonders bei jüngeren Objekten können Architekten und Künstler von ihren jeweiligen Urheberrechten Gebrauch machen, mit denen sie eine architektonische Veränderung und Umgestaltung verhindern können.
- Die epochenübergreifenden Baujahre der Sakralbauten bedingen, dass auch historisch bedeutsame Kulturgüter und eingearbeitete Kunstgegenstände im Rahmen eines Bewertungsverfahrens berücksichtigt werden müssen.
- Viele Sakralgebäude stehen teilweise oder in ihrer Gesamtheit unter Denkmalschutz. Dies kann höhere Investitionen bedingen, ermöglicht aber auch die Unterstützung durch spezielle Förderprogramme, unter anderem besondere FfW-Kredite und steuerliche Anreize durch den Denkmal-AfA.
- Die Nutzungskosten können aufgrund starker Unterschiede in der Bausubstanz und Nutzungsintensität vielfach schwierig prognostiziert werden.
Folglich ist jede Kirchenimmobilie unter den gegebenen Umständen individuell zu betrachten und zu bewerten.
Hannah-Kathrin Viergutz, M. Sc., RWTH Aachen | Stephan Weitz, M. Sc. Wirt.-Ing., RWTH Aachen | Univ.-Prof. Dr.-Ing. Elisabeth Beusker, RWTH Aachen